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首頁 > 新聞資訊 > 行業動態 > 深圳最嚴辣招出臺 “雙限”下龍華地市一夜重回2014
  文章來源:觀點地產網

  以龍華宅地為例,地塊最高溢價率限制在30.23%、樓面價2.38萬元/平方米——這甚至低于兩年前龍光拿下龍華地王的單價2.51萬元/平方米。
  繼香港出臺新印花稅政策后,一河之隔的深圳11月10日早間也突然為房地產市場“加辣”,顯示宏觀調控的持續深化階段開始到來。

  據深圳市土地房產交易中心公告,該市將于12月14日掛牌公開出讓龍華、大鵬、坪山共3宗居住用地,總占地7.51萬平方米,建筑面積34萬平方米。

  這也是深圳2016年第三次出讓含居住用途的土地。在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場,掛地公告往往意味著一次擴儲的良機。據不完全統計,前11個月已出讓的兩宗商住用地共計吸引超過30家房企,其中光明新城綜合體地塊溢價率甚至接近160%。

  但最新出讓的3宗宅地,條件之嚴格此前罕見。其中地塊首次采用“雙限雙競”辦法掛牌出讓,限的是銷售房價和成交地價,競的是成交地價和人才住房面積。以龍華宅地為例,地塊最高溢價率限制在30.23%、樓面價2.38萬元/平方米——這甚至低于兩年前龍光拿下龍華地王的單價2.51萬元/平方米。

  多名市場人士在接受觀點地產新媒體采訪時均表示,一個月前的“深八條”對競配人才住房面積、提高保證金比例、嚴查土地購置資金來源、執行7090規定、加強銷售價格管理等,相比之下最新土地的出讓方式,“基本是落地新政的具體落實”。

  實際上,深圳房地產市場過去一個月在調控的持續作用下開始取得立竿見影的效果,單月零供應便是例證。如今隨著調控的深化,這個最年輕的一線城市開始進行結構性調整。市場人士指,新規下出讓的土地大致判斷建成剛需住宅,而非“投資型住宅”。

  最嚴土地出讓新規

  據了解,一個月前的10月4日,深圳市從“供給側”和“需求側”出臺八項措施,包括加大住房供應力度,優化土地出讓模式,加強資金監管,調整住房戶型結構,完善住房限購政策,以及加強房地產項目銷售價格管理等。

  對比之下,11月10日深圳掛牌出讓年內首批純住宅用地,所設定的條件則基本是對“深八條”所提及供給政策的具體落實。

  公告顯示,出讓的地塊中,龍華民治辦事處地塊占地2.36萬平方米,建筑面積11.78萬平方米,掛牌起始價21.5億元;大鵬辦事處大鵬中心區地塊占地1.82萬平方米,建筑面積5.83萬平方米,掛牌起始價5.2億元;坪山沙湖社區占地3.34萬平方米,建筑面積16.60萬平方米,起始價17.5億元。

  據觀點地產新媒體了解,3宗地塊采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。競買人報價達到最高地價限價時,有意繼續競買的競買人由競地價轉為向上競人才住房面積;住房預售時,銷售均價必須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%。

  具體而言,地塊的溢價率被控制在5%-30%左右。以龍華地塊為例,限制最高地價28億元,折合樓面價2.38萬元/平方米,溢價率30.23%;地塊商品房住房預售時均價不高于5.67萬元/平方米,最高銷售單價5.98萬元/平方米。

  同時出讓條件要求,上述地塊應按規定配建人才住房面積,其中龍華地塊不少于3.18萬平方米,大鵬地塊不少于1.10萬平方米,坪山地塊不少于3萬平方米;90平方米以下普通住房供應量占比不低于商品住房項目總供應的70%,商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品,不得捆綁裝修等。

  值得一提的是,公告還對競買人的資金實力提出了更高要求。其中3宗地塊的競買保證金均達到起始價的50%,而這也是“深八條”所提及保證金比例由不低于20%提高至不低于50%的規定。

  競買人還須承諾,其土地購置資金來源不屬于開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

  改變的游戲規則

  自10月4日出臺“深八條”以來,深圳房地產市場溫度迅速下降。據深圳中原統計,10月全市新房成交面積同比下降22.1%,且單月新房零批售,二手住宅成交面積則同比下降6.2%。規土委此前也表示,“深圳房價已有所回落”。

  如果說“深八條”是深圳從供給側與需求側的角度制定的總領綱要,那11月10日龍華、大鵬等3宗地的出讓規則,則是對這份綱要的進一步深化落實。

  深圳市不動產估價協會副會長宋星慧對觀點地產新媒體表示,這種新方式基本算是“深八條”出臺后首個重大動作,相關規定非常嚴格,體現了深圳明確要抑制投資需求、穩定市場預期,以及防止房價過快、過高上漲的出發點。

  目前,市場人士對于最新地塊出讓規則的存在若干解讀。首先,降低房地產市場杠桿已成為調控的重要手段。

  觀點地產新媒體了解,開發商土地融資主要有股權融資、債權融資、明股實債和股債融資等,在過去一段時間內,部分企業通過融資拿地獲得了豐厚的利潤,而代價只有融資利息的財務成本。

  而按照龍華等地塊的出讓要求,競買人的土地購置資金來源不屬于開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。這也是近期相關監管部門重申的要求,意味著開發商須使用自有資金拿地。即便是大中企業如融創,2015年該公司凈利潤32億元——僅龍華地塊最高限價28億元便能占據其近乎全年的利潤。

  深圳中原指,使用自有資金主要出于規范土地資金市場,降低拿地過程中的金融杠桿,降低潛在金融風險。

  其次,此次出讓土地很大程度上通過加大90平方米以下剛需戶型的供應,且由于地塊規定“銷售后且小業主取得分戶不動產登記證書之日起5年內不得轉讓”,這基本抑制了投資客的投資、投機行為。數據顯示,全市樓市投資購房比例最高曾達到30%。

  地塊出讓新規的作用還體現在,通過競配人才住房面積進一步落實政府人才招募計劃。這也是深圳保持產業發展競爭力的重大舉措之一。根據規劃,這座城市擬在“十三五”期間供應保障性住房和人才住房35萬套,且這種新增安排建設指標為“剛性指標”。

  宋星慧向觀點地產新媒體表示,深圳在快速城市化進程中,而房價暴漲導致很多人才的流失。“深圳要成為國際性濱海城市,就必須留住人才,所以政府也在發力解決他們的居住問題。”

  據深圳中原預計,一方面,由于新規下土地上的建筑產品大致判斷為剛需非投資型住宅,對于整個深圳樓市結構有“明顯的調整作用”;另一方面,由于宗地住宅銷售價格限定,所以對于周邊新房、二手房價格推動作用不會太大。

  以掛牌的龍華地塊為例,該地塊未來入市預售均價5.67萬元/平方米,最高售價5.98萬元/平方米。相比之下,龍光于兩年前競得的龍華地王樓面價2.51萬元/平方米,目前售價卻超過7萬;地塊周邊星河World整體均價7.5萬元/平方米,其它二手房均價也在5.45萬以上。

  另一種供應渠道

  實際上,深圳房價過去兩年呈現快速上漲的趨勢,歸根結底源于土地升值引發的項目升值。以龍華為例,作為深圳最受熱捧的區域之一,目前土地樓面價最高已升至 5.68萬元/平方米,甚至已高于區內二手房價格。

  如今,“雙限”出讓方式的探索已表明深圳穩定房價的決心,這進一步限制了開發商“高投入、高回報”的開發模式。且隨著調控的持續及深化,如何調整策略將是擺在他們面前的一道難題。

  市場人士對觀點地產新媒體表示,此前深圳不少項目存在較大利潤空間,若新規繼續落實,這種情況將有所改變。

  盡管如此,他指出,開放商仍可以通過規劃設計、控制成本以及營銷策劃等方式,提高項目未來的品質,由此實現相對理想的價值。

  從長遠看,深圳新增土地供應匱乏的問題依舊很嚴峻。2016年前十月全市新增商住用地為住宅市場帶來有效供應65萬平方米,僅相當于10月份新房成交面積的1.5倍左右。“十三五”計劃通過新增安排建設商品房35萬套,預計新增住房需求卻達180萬套。

  在此情況下,城市更新已成為深圳房地產市場的主角,這種存量土地的入市某種意義上能環節土地市場的供需矛盾。深圳此前表示,“十三五”規劃期內,將爭取全市各類更新用地規模30平方公里。

  和土地招拍掛進行規定與限制不同,深圳目前在城市更新上逐步開始實行簡政放權的調整,以期激發開發商的積極性。

  觀點地產新媒體了解,截至目前,深圳共計有16個重點開發建設區域,包括福田保稅區、深圳灣超級總部基地、留仙洞總部基地等。這些區域實行“市區共建、以區為主”,各區未來將擁有主動開展綜合發展規劃以及基礎設施,土地整備、城市更新等工作。

  這被視為城市更新的階段性進步之一。在過去,城市更新審批分散在市規土委、市住建局、市經信委、市水務局等7個職能部門,并涉及多項事權。而據最新消息,深圳已進一步落實全面擴大區級政府審批管理權限,分指揮部在現有130項開發建設審批事項基礎上,新增權限57項。

  但對于開發商而言,在城市更新審批流程縮短后,它們仍要面臨拆遷談判等問題。實際上,近年來房價快速上漲一定程度上提高了原業主的預期,導致項目談判進度較為緩慢。在種種因素下,截至2016年上半年,深圳城市更新實施率約為26%。
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